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Condiciones del servicio
BORRADOR — pendiente de revisión por Legal. Documento en revisión jurídica: no es una versión aprobada.
Versión condiciones-inmo-2026-10-v2 · texto en bruto · SHA-256 b456a5021f5aedc3f2b4e81675ee52bd4e10e643cacf0b4357fad796e03550de
# BORRADOR — pendiente de revisión por Legal
> Este texto es un BORRADOR. No es una versión aprobada ni vinculante hasta que Legal lo revise y lo publique como versión definitiva.
# Condiciones del servicio de Bitaco Inmobiliaria (SaaS B2B)
> **Versión:** condiciones-inmo-2026-10-v2 · fecha de redacción: 27/10/2026 · **pendiente de revisión por abogado colegiado antes de publicar.**
> Sustituye a `condiciones-inmo-2026-10-v1` (copia en `_versiones/`) y al borrador `condiciones-inmo-2026-10-borrador-1` (`public/legal/`).
> **Precios y límites provisionales** según `src/config/precios.ts`, versión `2026-10-27.1-provisional`.
> Los textos `[ENTRE CORCHETES]` son datos que faltan o decisiones del titular. `[VERIFICAR]` señala lo que no se ha podido confirmar.
> Marco tenido en cuenta: Código Civil, Código de Comercio, Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación, Ley 34/2002 (LSSI), Ley 3/2004 de morosidad, RGPD, LOPDGDD, Reglamento (UE) 2023/2854 (Ley de Datos) y Reglamento (UE) 2024/1689 (Reglamento de IA).
## Resumen (no sustituye al texto completo)
- **Qué es:** un empleado digital que atiende por WhatsApp a los clientes particulares de la inmobiliaria con datos verificados por ella, agenda visitas y pasa a una persona lo que no sabe. No es un CRM.
- **Para quién:** solo profesionales inmobiliarios. Cada cuenta es un cliente; una red o franquicia contrata una cuenta por oficina o pide un presupuesto.
- **Planes (provisionales, IVA no incluido, sin cuota de alta):** Independiente 99 €/mes, Esencial 149 €/mes, Profesional 269 €/mes y Equipo 389 €/mes, con un número de usuarios, anuncios activos y conversaciones con IA al mes por plan. Usuario extra a 15 €/mes, salvo en Independiente.
- **Si se llega al límite de conversaciones con IA:** aviso al 80 % y al 100 %, margen del 20 % y, después, las conversaciones nuevas las atiende una persona de la inmobiliaria. Sin corte ni recargo.
- **WhatsApp:** cada inmobiliaria paga sus mensajes a Meta con su propia cuenta. Bitaco no revende WhatsApp.
- **Prueba:** 30 días gratis, sin tarjeta y sin cobro automático; una por inmobiliaria.
- **Fundadores:** 30 % de descuento en la cuota del plan durante 12 meses, para 10 inmobiliarias.
- **Pago y baja:** mensual con tarjeta mediante Stripe, sin permanencia; la baja surte efecto al final del mes pagado.
- **Impago:** 7 días con servicio normal, después se pausan las respuestas automáticas y a partir del día 15 la cuenta queda en solo lectura, con exportación disponible.
- **Datos:** la inmobiliaria es responsable de los datos de sus clientes; Bitaco es encargado (Contrato de encargo). Exportación en cualquier momento; al terminar, 30 días para exportar y supresión en los 30 siguientes.
- **IA:** el asistente se identifica como IA desde el primer mensaje, no inventa datos y no se entrena con los datos de la inmobiliaria.
- **Ley:** española.
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## 0. Identificación del prestador
| Dato | Valor |
|---|---|
| Prestador | el titular que figura en el aviso legal (/legal/aviso-legal), persona física empresaria (autónomo), que opera con el nombre comercial **«Bitaco Inmobiliaria»** (en adelante, «**Bitaco**») |
| NIF | Consta en el aviso legal (/legal/aviso-legal) |
| Domicilio | Consta en el aviso legal (/legal/aviso-legal) |
| Datos registrales | No aplican: persona física no inscrita en el Registro Mercantil |
| Web | https://bitacoinmobiliaria.es · Aplicación: [URL_APP] |
| Contacto, soporte y privacidad | hola@bitacoinmobiliaria.es |
«Bitaco» es un nombre comercial, no una persona jurídica. La parte contratante es siempre el titular indicado.
## 1. Objeto y ámbito
1.1. **Qué es.** Bitaco Inmobiliaria es un servicio en la nube (SaaS) que actúa como **empleado digital** de una inmobiliaria: atiende por WhatsApp, a cualquier hora, a compradores, inquilinos y propietarios que escriben a la inmobiliaria; responde **solo con datos que la inmobiliaria ha verificado** (anuncios importados de su programa o de sus portales y conocimiento aprobado), propone y agenda visitas, recoge los datos básicos de propietarios que quieren vender o alquilar y, cuando no sabe algo o la gestión la debe hacer una persona, **pasa la conversación a una persona de la inmobiliaria** con un resumen.
1.2. **Qué no es.** No es un CRM ni sustituye el programa de gestión de la inmobiliaria. No tasa ni valora inmuebles, no da precios de valoración, no reserva inmuebles, no cobra señales ni arras, no redacta ni firma contratos y no toma decisiones por la inmobiliaria.
1.3. **Solo para profesionales.** El Servicio se contrata **exclusivamente por profesionales del sector inmobiliario** (agencias, agentes y profesionales que actúan en el marco de su actividad empresarial o profesional). Quien contrata declara actuar como empresario y no como consumidor, por lo que no se aplica la normativa de consumidores y usuarios. Bitaco puede rechazar o resolver altas que no cumplan este requisito.
1.4. **Definiciones.** «**Cliente**»: la inmobiliaria que se da de alta. «**Usuarios**»: las personas autorizadas por el Cliente para usar el panel. «**Particulares**»: las personas físicas que escriben al número de WhatsApp del Cliente (compradores, inquilinos, propietarios). «**Datos del Cliente**»: todo lo que el Cliente o los Particulares introducen o generan en el Servicio.
## 2. Alta y cuenta
2.1. El alta se hace en la aplicación con los datos de la inmobiliaria y de la persona que la representa, que declara tener poder suficiente.
2.2. El Cliente custodia las credenciales de sus Usuarios, asigna sus roles (administrador o agente) y responde del uso que hagan de la cuenta.
2.3. El Cliente conecta **su propio número de WhatsApp Business** y es titular de su cuenta en Meta (WhatsApp Business Platform). Debe cumplir las condiciones y políticas de Meta, incluidas las de comercio, mensajería y consentimiento (*opt-in*). [VERIFICAR: si se usa el transporte 360dialog en lugar de la Cloud API directa, precisar aquí quién contrata con 360dialog.]
## 3. Periodo de prueba
3.1. **Prueba gratuita.** Cada inmobiliaria dispone de **una sola prueba gratuita de 30 días**, sin tarjeta. No se cobra nada durante la prueba ni al terminar: **no hay cobro automático** si el Cliente no ha contratado un plan expresamente. Una nueva cuenta de la misma inmobiliaria (mismo NIF) no da derecho a otra prueba. [VERIFICAR: el código no comprueba hoy si el NIF ya tuvo prueba; ver cambios-codigo.md, punto 31.]
- **Contratar durante la prueba.** El Cliente puede elegir un plan y añadir su medio de pago antes de que termine la prueba. En ese caso la prueba sigue hasta su fecha de fin y el **primer cargo** se hace ese día, por el importe que se le muestra al contratar.
- **Oferta de fundador.** Mientras queden plazas, el Cliente puede aceptar la oferta de fundador (cláusula 4.5) durante la prueba, al contratar un plan. **La plaza queda reservada desde ese momento** y el descuento se aplica desde el primer cargo. Si la prueba termina sin que se haga el primer cargo (por ejemplo, porque el Cliente cancela o el pago falla y no se regulariza), la reserva se anula y la plaza se libera.
- **Prueba sin contratar.** Si la prueba termina sin contratar, la cuenta pasa a solo lectura para que el Cliente pueda exportar sus datos (cláusula 10), no se cobra nada y, si había plaza de fundador reservada, se libera.
3.2. Terminada la prueba sin contratar, se aplica la cláusula 10 (exportación durante 30 días y supresión en los 30 días siguientes).
3.3. **Límites durante la prueba.** Se aplican los límites del plan elegido o, si aún no se ha elegido ninguno, los del plan **Esencial**. [VERIFICAR: el cupo de IA en prueba es el de Esencial en `company_ai_usage_summary`; confirmar el límite de anuncios y usuarios en prueba en `limits.ts`.]
## 4. Planes y precios
4.1. **Planes** (precios mensuales **provisionales**, **IVA no incluido**, sin cuota de alta):
| Plan | Cuota mensual | Usuarios incluidos | Anuncios activos máximos | Conversaciones con IA al mes | Usuario extra |
|---|---|---|---|---|---|
| Independiente | 99 € | 1 | 30 | 120 | No disponible |
| Esencial | 149 € | 3 | 80 | 250 | 15 €/mes |
| Profesional | 269 € | 6 | 200 | 450 | 15 €/mes |
| Equipo | 389 € | 12 | 400 | 700 | 15 €/mes |
- Cada plan incluye un número de WhatsApp Business del Cliente.
- **Usuario extra:** en Esencial, Profesional y Equipo se pueden añadir usuarios por 15 €/mes cada uno (IVA no incluido). Cada usuario extra suma **40 conversaciones con IA al mes** al límite del plan. En Independiente no se pueden añadir usuarios: hay que pasar a otro plan.
- [VERIFICAR: los usuarios, anuncios y conversaciones son la **propuesta provisional de desarrollo** (`src/config/precios.ts`), pendiente de que Bitacoria la valide.]
4.2. **Límite de anuncios.** Con el plan en el máximo de anuncios activos no se pueden activar más hasta cambiar de plan o desactivar otros. No hay cobros automáticos por exceso.
4.3. **Conversaciones con IA.**
(a) **Qué es una conversación con IA.** Es cada **Particular** (identificado por su número de WhatsApp) al que el asistente ha enviado **al menos una respuesta automática** dentro de un **mes natural**, contado del día 1 a las 00:00 al último día a las 23:59, hora peninsular española. Se aplican estas reglas:
- un mismo Particular cuenta **una sola vez al mes**, con independencia del número de mensajes;
- si la conversación continúa el mes siguiente, vuelve a contar en ese mes;
- **no cuentan** los mensajes escritos por personas del Cliente, los avisos automáticos que no responden a una consulta (aviso de IA, confirmación de baja, acuse de paso a persona o de recepción de un archivo, aviso por impago o por límite) ni los recordatorios de visita;
- cuenta igual tanto si la respuesta la genera el motor de reglas como si interviene el modelo de IA.
El contador se puede consultar en el panel. [VERIFICAR: hoy el código cuenta conversaciones con cualquier mensaje automático, incluidos los avisos, y no suma los usuarios extra en la base de datos; ver cambios-codigo.md, puntos 27 y 28.]
(b) **Avisos.** El Servicio avisa al Cliente, en el panel [y por correo: VERIFICAR], al llegar al **80 %** y al **100 %** del límite.
(c) **Margen de cortesía.** Llegado el 100 %, el asistente sigue respondiendo hasta un **20 % más** (redondeado hacia arriba).
(d) **Superado el margen.** Las **conversaciones nuevas** de ese mes pasan a una persona del Cliente: el Particular recibe un aviso de que le contestará una persona y el Cliente lo ve en su bandeja. Las conversaciones que el asistente ya atendía ese mes continúan. **No se corta el Servicio ni se cobra ningún recargo.** El asistente vuelve a atender conversaciones nuevas el día 1 del mes siguiente o al subir de plan.
(e) Las conversaciones no usadas en un mes **no se acumulan** para meses posteriores.
4.4. **Coste de WhatsApp.** Cada Cliente tiene su propia cuenta de WhatsApp Business en Meta y **paga directamente a Meta**, con su cuenta y su medio de pago, las tarifas de los mensajes y plantillas. **Bitaco no revende WhatsApp** ni factura esas tarifas, que no están incluidas en la cuota. [VERIFICAR: si se usa 360dialog, confirmar que la facturación de Meta también va a cargo del Cliente.]
4.5. **Oferta de fundador.**
(a) **Qué es.** Un **30 % de descuento** sobre la cuota del plan durante **12 meses**, para las **10 primeras inmobiliarias** que la acepten.
(b) **Cómputo de los 12 meses.** Los 12 meses se cuentan **desde el primer cargo pagado**, de modo que el Cliente disfruta de 12 cuotas con descuento; los 30 días de prueba no consumen meses de oferta. [DECISIÓN DE BITACORIA: alternativa, contar los 12 meses desde el inicio de la prueba, con lo que el Cliente pagaría unas 11 cuotas con descuento. Hoy el código y la web cuentan la prueba dentro del año; ver cambios-codigo.md, punto 29.]
(c) **Alcance.** El descuento se aplica **solo a la cuota del plan**, no a los usuarios extra. Se mantiene si el Cliente **cambia de plan** (el 30 % se aplica a la cuota del plan nuevo) durante el tiempo que le quede.
(d) **Pérdida de la condición.** Si el Cliente cancela la suscripción después de haber pagado, o el contrato se resuelve por impago, **pierde la condición de fundador** y **libera la plaza**. Si vuelve a contratar, paga el **precio vigente** en ese momento.
(e) **Liberación de plazas.** Una plaza reservada durante la prueba se libera si la prueba termina sin primer cargo (cláusula 3.1). Las plazas liberadas pueden ofrecerse a otras inmobiliarias. El panel y la web muestran las plazas disponibles.
(f) La oferta es personal de cada cuenta y no se puede ceder.
4.6. **Precios provisionales y cambios de precio.**
(a) Los precios y límites de esta cláusula son **provisionales** hasta el lanzamiento comercial. A cada Cliente se le aplican los que figuran en la versión de las Condiciones que acepta, con la referencia de la versión de precios.
(b) Bitaco puede cambiar los precios o los límites con un preaviso de **30 días**, por correo y en el panel. El Cliente que no acepte el cambio puede **darse de baja antes de que se aplique, sin penalización**.
(c) El **precio de fundador no cambia** durante sus 12 meses. Al terminar, se aplica la cuota vigente del plan, previo aviso con 30 días de antelación.
4.7. **Varias oficinas, redes y franquicias.**
(a) **Cada cuenta es un Cliente**, con un número de WhatsApp, su plan, sus Usuarios y sus datos. Los datos de una cuenta no se comparten con otras.
(b) Una red, un grupo o una franquicia puede contratar **varias cuentas**, una por oficina, o pedir un **presupuesto a medida** a hola@bitacoinmobiliaria.es, que se formalizará por escrito.
(c) **Protección de datos.** Cada oficina o franquiciado que sea **responsable propio** de los datos de sus Particulares acepta **su propio Contrato de encargo**. Si la central es la única responsable de varias oficinas, puede contratar en nombre de todas acreditando su poder; en ese caso la central es el Cliente y la responsable. Si la central y las oficinas son **corresponsables** (art. 26 RGPD), deben tener su propio acuerdo entre ellas; Bitaco no es parte de ese acuerdo.
4.8. **Cambio de plan.**
(a) **Subida de plan:** se aplica de inmediato. Stripe cobra la parte proporcional (prorrata) de la diferencia por los días que queden del periodo.
(b) **Bajada de plan:** se aplica al inicio del **siguiente periodo** de facturación. Antes, el Servicio comprueba que el uso cabe en el plan nuevo (anuncios activos y usuarios); si no cabe, el Cliente debe ajustarlo primero. Las conversaciones con IA del mes en curso no impiden bajar de plan.
(c) Los usuarios extra se ajustan al plan nuevo. Si el plan nuevo es Independiente, el Cliente debe quedarse con un solo usuario antes del cambio.
[VERIFICAR con desarrollo y Stripe: hoy el código aplica de inmediato y con prorrata tanto las subidas como las bajadas; ver cambios-codigo.md, punto 30.]
## 5. Pago, renovación, impago y baja
5.1. **Pago.** Las cuotas se pagan por mes anticipado mediante **Stripe** (Stripe Payments Europe, Ltd.). Bitaco no almacena los datos completos de la tarjeta. Bitaco emite factura conforme al RD 1619/2012. [FORMA DE EMISIÓN DE FACTURA: pendiente.]
5.2. **Sin permanencia.** La suscripción es **mensual** y se renueva automáticamente cada mes hasta que una parte la cancele. No hay compromiso de permanencia ni penalización por baja.
5.3. **Baja.** El Cliente puede darse de baja en cualquier momento desde el portal de cliente o escribiendo a hola@bitacoinmobiliaria.es. La baja surte efecto **al final del periodo ya pagado**, hasta el cual el Servicio sigue funcionando. **No se reembolsan periodos parciales**, salvo incumplimiento de Bitaco o lo previsto en la cláusula 4.6(b). Darse de baja hace perder la condición de fundador (cláusula 4.5(d)). [VERIFICAR con desarrollo y Stripe: que la baja desde el portal de Stripe está configurada como «al final del periodo» y sin reembolso.]
5.4. **Impago.**
- Desde el primer impago, Bitaco avisa por correo.
- **Días 1 a 7:** el Servicio sigue funcionando.
- **Desde el día 8:** se pausan las respuestas automáticas. Los mensajes de los Particulares quedan en el panel para el Cliente y cada Particular recibe como máximo un acuse neutro, sin mención al pago.
- **Desde el día 15:** la cuenta pasa a **solo lectura**. La consulta y la **exportación siguen disponibles**.
- Si el impago dura más de 60 días, Bitaco puede resolver el contrato y aplicar la cláusula 10.
- Las cantidades vencidas devengan el interés de demora de la Ley 3/2004 y la compensación de 40 € por costes de cobro (art. 8).
- Todo se reactiva al pagar.
5.5. **Resolución por Bitaco** con preaviso de 90 días sin causa, o de inmediato por incumplimiento grave de las cláusulas 7 o 13, previo requerimiento si es subsanable.
5.6. **Cambio de proveedor (Ley de Datos, cap. VI).** El Cliente puede pedir el cambio a otro proveedor o la extracción de sus datos con un preaviso máximo de 2 meses. Bitaco prestará asistencia razonable durante un periodo transitorio de hasta 30 días y mantendrá la exportación disponible al menos 30 días después. [VERIFICAR plazos del art. 25 del Reglamento (UE) 2023/2854.]
## 6. Disponibilidad
6.1. Bitaco hará esfuerzos comercialmente razonables para que el Servicio esté disponible el **[OBJETIVO_DISPONIBILIDAD: propuesta 99,5 %]** del tiempo de cada mes, sin contar mantenimientos avisados con 48 horas, urgencias de seguridad, fallos de terceros que Bitaco no controla (Meta/WhatsApp, alojamiento, base de datos, proveedor de IA, correo, redes del Cliente), fuerza mayor y usos contrarios a estas Condiciones.
6.2. **Compensación.** Si la disponibilidad baja del objetivo por causa imputable a Bitaco, el Cliente puede pedir en 30 días un crédito sobre la cuota siguiente: [CRÉDITO: propuesta 10 % entre el objetivo y el 99 %; 25 % por debajo del 99 %]. Es el único remedio por indisponibilidad, salvo dolo o culpa grave.
6.3. **WhatsApp.** Bitaco no controla la plataforma de Meta, sus políticas, la aprobación de plantillas, la calidad del número ni las suspensiones. Su obligación es mantener operativa la integración.
## 7. Uso aceptable
El Cliente no puede usar el Servicio para:
- **enviar mensajes en frío** a personas que no hayan escrito antes al Cliente o que no hayan dado su **consentimiento previo y expreso** (art. 21 LSSI), en particular a propietarios cuyos teléfonos se hayan obtenido de anuncios en portales (Idealista, Fotocasa u otros), de directorios o de bases compradas (cláusula 12.6);
- enviar comunicaciones comerciales a personas inscritas en la lista de exclusión;
- suplantar a personas o presentar la IA como si fuera una persona;
- tratar categorías especiales de datos o datos de menores sin necesidad;
- importar anuncios o contenidos sobre los que no tenga derechos, o datos falsos;
- vulnerar las políticas de Meta, la normativa de vivienda, publicidad o protección de datos;
- intentar acceder a datos de otras inmobiliarias, eludir los límites técnicos o hacer ingeniería inversa.
## 8. Soporte
8.1. El soporte se presta **por correo (hola@bitacoinmobiliaria.es) y lo atiende un agente de inteligencia artificial**. No hay atención por personas, teléfono ni videollamada. El agente de soporte **no tiene acceso** a los datos de los Particulares. Si eso cambiara, se comunicará antes como cambio de subencargado.
8.2. Las comunicaciones sobre **seguridad, brechas, derechos de protección de datos, facturación y asuntos legales** se dirigen a hola@bitacoinmobiliaria.es y se tramitan conforme al Contrato de encargo y a estas Condiciones, con revisión del titular. Una conversación con el agente de soporte no es una comunicación contractual.
## 9. Propiedad intelectual
9.1. Bitaco es titular del software, el diseño, la documentación y las marcas del Servicio. El Cliente recibe una licencia de uso no exclusiva, intransferible y limitada a la duración de la suscripción.
9.2. El Cliente conserva los derechos sobre los Datos del Cliente y sobre los resultados generados con ellos, y concede a Bitaco una licencia limitada para tratarlos **solo para prestar el Servicio**, conforme al Contrato de encargo.
9.3. **Bitaco no usa los Datos del Cliente ni las conversaciones para entrenar modelos de IA**, ni propios ni de terceros, ni para fines propios. Solo usa métricas técnicas agregadas y anónimas para operar y mejorar el Servicio.
## 10. Datos del Cliente, exportación y devolución
10.1. El Cliente puede **exportar** en cualquier momento, desde Administración, sus datos (anuncios, conocimiento, contactos, conversaciones, visitas, propietarios captados, registros de actividad y ficheros originales) en formatos estructurados (ZIP con JSON/CSV y originales).
10.2. Al terminar el contrato o la prueba, el Cliente dispone de **30 días para exportar**. En los **30 días siguientes** Bitaco suprime los datos, salvo los que deba conservar por ley (cláusula 21.2 y facturación), que quedan bloqueados (art. 32 LOPDGDD).
10.3. Las copias de seguridad se sobrescriben según su ciclo, de [PLAZO_COPIAS_SEGURIDAD] días.
## 11. Confidencialidad
Cada parte guardará confidencialidad sobre la información de la otra que no sea pública, durante el contrato y [PLAZO_CONFIDENCIALIDAD: propuesta 3 años] después, salvo obligación legal.
## 12. Respuestas automáticas, inteligencia artificial y mensajes a Particulares
12.1. **Cómo responde.** El asistente responde **solo con datos verificados por el Cliente** y cada respuesta queda vinculada a la ficha o documento del que sale. **No inventa** precios, superficies, disponibilidad, gastos ni ningún otro dato de un inmueble: si falta un dato verificado, pasa la conversación a una persona del Cliente. No da precios de valoración ni estimaciones a propietarios.
12.2. **Gestiones reservadas a personas.** Reservas del inmueble, señales, arras, depósitos, contratos, pagos y negociaciones pasan siempre a una persona del Cliente. El asistente **no toma decisiones** que produzcan efectos jurídicos o significativos sobre los Particulares (por ejemplo, aceptar o rechazar a un inquilino o comprador).
12.3. **Aviso de IA (art. 50.1 del Reglamento (UE) 2024/1689).** Desde el primer mensaje, el Servicio informa al Particular de que le atiende un asistente automático con IA y de que puede pedir hablar con una persona, según el [Aviso de IA](aviso-ia.md). El Cliente **no puede desactivar ni ocultar** ese aviso ni presentar el asistente como una persona.
12.4. **Revisión humana.** El Cliente se compromete a: (a) verificar los anuncios y el conocimiento antes de que el asistente los use; (b) atender en un plazo razonable las conversaciones derivadas a persona; (c) revisar periódicamente las respuestas y corregir lo que sea necesario; (d) designar a quién se ocupa de ello. El asistente es una herramienta: la relación con el Particular y la información comercial que se le da son responsabilidad del Cliente.
12.5. **Mensajes que puede enviar el Servicio.**
- **Respuestas** a un Particular que ha escrito primero, dentro de la ventana de 24 horas de WhatsApp: forman parte de lo que el Particular ha pedido.
- **Plantillas de servicio (UTILITY)** fuera de la ventana: solo sobre una gestión pedida por el Particular, como la confirmación o el **recordatorio de una visita** ya concertada, sin contenido promocional.
- **Plantillas comerciales (MARKETING)** —nuevas propiedades, alertas de inmuebles, captación de propietarios—: solo a Particulares que hayan dado su **consentimiento previo y expreso** (art. 21.1 LSSI) y su *opt-in* conforme a la política de Meta, con registro probatorio de ese consentimiento (fecha y hora, canal, texto aceptado y versión). Cada mensaje comercial identifica a la inmobiliaria, se reconoce como comercial (art. 20 LSSI) y ofrece una forma sencilla y gratuita de darse de baja (art. 21.2 LSSI). [VERIFICAR: hoy el Servicio no envía plantillas MARKETING; esta cláusula aplica cuando se habiliten.]
12.6. **Captación de propietarios.** El Servicio atiende a propietarios que **escriben** a la inmobiliaria. **No está permitido** usarlo para escribir por WhatsApp a particulares que anuncian su inmueble en portales sin su consentimiento previo y expreso. La AEPD sancionó esta práctica con 2.000 € en el procedimiento PS/00234/2024 (art. 21 LSSI), y no aceptó como base la política de privacidad del portal.
12.7. **Baja de mensajes («stop»).** Si un Particular pide no recibir más mensajes (por ejemplo «STOP», «baja» o «no quiero más mensajes»), el Servicio lo registra de inmediato, se lo confirma una sola vez y lo incluye en la **lista de exclusión** del Cliente. El Cliente no podrá enviarle comunicaciones comerciales ni recordatorios automáticos mientras conste en ella. Si el Particular vuelve a escribir, se le atiende (lo atiende una persona del Cliente) sin que eso reactive las comunicaciones comerciales.
12.8. **Proveedor de IA.** Cuando el Cliente activa la asistencia con IA, parte del contenido de la consulta se procesa con el proveedor indicado en el Anexo II del Contrato de encargo (hoy OpenAI, con tratamiento en EE. UU.), sin que el proveedor pueda usarlo para entrenar sus modelos. La activación es opcional y se puede cambiar en Administración · Privacidad.
## 13. Obligaciones del Cliente
- Facilitar datos veraces y pagar puntualmente.
- Ser **responsable del tratamiento** de los datos de sus Particulares, contar con base jurídica y **informarles** (plantilla del Anexo IV del Contrato de encargo), y publicar su aviso de privacidad en Administración · Privacidad antes de activar las respuestas automáticas.
- Obtener y conservar los consentimientos necesarios para cualquier comunicación comercial y respetar la lista de exclusión.
- Ser titular de su cuenta de WhatsApp Business y cumplir las políticas de Meta.
- Verificar los datos de sus inmuebles, atender los pasos a persona y supervisar el asistente (cláusula 12.4).
- Garantizar la alfabetización en IA de sus Usuarios (art. 4 del Reglamento de IA) [VERIFICAR redacción vigente tras el Reglamento (UE) 2026/1744].
## 14. Limitación de responsabilidad
14.1. Cada parte responde de los daños directos que cause a la otra por incumplir el contrato, con los límites de esta cláusula.
14.2. **Tope.** La responsabilidad total de Bitaco en cada periodo de 12 meses no superará **[TOPE_RESPONSABILIDAD: propuesta, el importe pagado por el Cliente en los 12 meses anteriores al hecho causante]**.
14.3. **Exclusiones.** Ninguna parte responde de lucro cesante, pérdida de negocio, operaciones u oportunidades, daño reputacional ni daños indirectos.
14.4. **Excepciones.** Los límites no se aplican al dolo o la culpa grave, a los daños personales, a la infracción de confidencialidad o propiedad intelectual, a las obligaciones de pago del Cliente ni a los demás casos en que la ley no permita limitar. [DECIDIR: tope específico para incumplimientos del Contrato de encargo.]
14.5. Bitaco no responde de los datos que el Cliente haya verificado de forma errónea, ni de los fallos de servicios de terceros que no controla. Responde de sus subencargados conforme al Contrato de encargo.
> Nota interna (quitar al publicar): como persona física, el titular responde con todo su patrimonio (art. 1911 CC). Valorar un seguro de responsabilidad civil profesional y de ciberriesgos.
## 15. Fuerza mayor
Ninguna parte responde de incumplimientos causados por hechos imprevisibles o inevitables ajenos a su control (art. 1105 CC). Si el impedimento dura más de 30 días, cualquiera puede resolver sin penalización.
## 16. Modificación de las Condiciones
Bitaco puede modificarlas por razones legales, técnicas, de seguridad o de evolución del Servicio, avisando de los cambios sustanciales con **30 días** de antelación por correo y en la aplicación. El Cliente tendrá que **volver a aceptarlas** para seguir usando el Servicio; si no las acepta, puede darse de baja sin penalización y exportar sus datos. Se conserva el historial de versiones y aceptaciones.
## 17. Cesión y subcontratación
El Cliente no puede ceder el contrato sin consentimiento de Bitaco. El titular puede cederlo a una sociedad que constituya o controle, o a quien le suceda en el negocio, con aviso escrito de 30 días; el Cliente podrá resolver sin penalización si no lo acepta. La subcontratación con acceso a datos personales se rige por el Contrato de encargo.
## 18. Comunicaciones
Por correo electrónico, a las direcciones de la cuenta del Cliente y a hola@bitacoinmobiliaria.es. Se consideran recibidas el día laborable siguiente al envío, salvo error de entrega.
## 19. Nulidad parcial y renuncia
Si una cláusula es nula, el resto sigue vigente. No ejercer un derecho no implica renunciar a él.
## 20. Ley aplicable y jurisdicción
20.1. Ley española.
20.2. Son competentes los juzgados y tribunales que resulten de las normas procesales. Cuando la ley permita la sumisión expresa, las partes, como empresarios, se someten a los Juzgados y Tribunales de **Laredo (Cantabria)**, salvo que la normativa de protección de consumidores imponga otro fuero.
## 21. Aceptación y evidencia (LSSI, arts. 23, 27 y 28)
21.1. Antes de contratar, el Cliente puede ver, descargar e imprimir estas Condiciones y el Contrato de encargo, en español. La aceptación se hace marcando la casilla correspondiente. Bitaco envía por correo una confirmación con los enlaces a los textos aceptados.
21.2. **Registro.** Bitaco guarda la versión aceptada, su huella (SHA-256), la fecha y hora, el Usuario que acepta, la inmobiliaria y un código seudonimizado (HMAC) de la IP. Se conserva durante el contrato y **seis años** después (art. 30 del Código de Comercio), con acceso restringido y solo para acreditar la contratación o defenderse de reclamaciones.